מאת: עו"ד ליאור ברנע רבינוביץ
המצב האידאלי בו בנייתו של בניין מסתיימת, התבצע אכלוס, ולאחר מספר חודשים נרשם הנכס כבית משותף בטאבו וכל דירה משוייכת לבעליה (אם בבעלות ואם בחכירה), אינו מתרחש לעיתים די קרובות. פעמים רבות בתקופה שבין האכלוס לרישום הדירה בפועל בלשכת רישום המקרקעין עובר זמן רב, על כן החברה הקבלנית משמשת מעין "טאבו זמני" כחברה משכנת.
הסיבות לאי- רישום בטאבו יכולות להיות שונות. לדוגמא כאשר אין פרצלציה (העדר חלוקת הקרקע לחלקות) ועל כן הרישום אינו אפשרי או כאשר מדובר בבניה המתבצעת בשטחי יו"ש בהם אין אפשרות כלל לרשום נכסים בטאבו. ישנם לא מעט מקרים בהם לקונה אין אפשרות להירשם בלשכת רישום המקרקעין על כן מנוהלת מערכת חלופית בדמות "החברה המשכנת" אשר משמשת את בעלי הדירות.
"חברה משכנת" הינו מושג שנועד לתאר את הסטטוס המוענק לחברות בניה קבלניות, אשר באחריותן לנהל מרשם זכויות מקרקעין פרטי משלהן לגבי הדירות שנבנו ונמכרו על ידן, וזאת עד לשלב שבו נרשמות הזכויות בדירות על שמם של רוכשי הדירות בלשכת רישום המקרקעין. זהו מצב זמני עד הרישום בטאבו.
כך למעשה הפעולות שאמורות להתבצע ע"י הרוכש מול הטאבו נעשות בספריו של הקבלן המשמש לצורך זה כ"חברה משכנת". יש לציין כי דין חברה משכנת כדין לשכת רישום המקרקעין ובעניין זה על שניהם לדאוג שהמרשם אצלם יהיה מהימן ביותר, במיוחד כאשר אצל חברה משכנת אין נסח רישום, כך שהשמטה של זכות רשומה או רישום שגוי, עלול לגרום לכך שהנכס יימכר ללא שבעל הזכות האמיתית מיודע לכך.
על כן, בטרם ניגשים לעסקה במצב זה, חשוב מאד שהחברה המשכנת תנפיק לבעלי הדירות את אישור הזכויות ובו הפרטים הלוונטיים הנוגעים לזהות המוכר, תיאור הדירה וההצמדות לה, משכנתאות וכד'. אישור זה רלוונטי לצורך הוכחת הזכויות בנכס על ידי המוכר, כך במכירת דירה המוכר ימציא לקונה אישור זכויות המעיד כי הסיר רישום של המשכנתא מטעמו שרבצה על הנכס. עם השלמת עסקת מקרקעין משמש האישור כדי לוודא כי הזכויות בנכס אכן הועברו לקונה ונרשמו כהלכה בספרי החברה המשכנת.
במצב בו רוכשי הדירות יבקשו ליטול הלוואה מובטחת מהבנק במשכנתא, הבנק ידרוש התחייבות מטעמה של החברה המשכנת לכך שבבוא העת, לכשיתאפשר לרשום את הנכס בטאבו, החברה לא תרשום את הרוכש מבלי לרשום את המשכנתא.
בעסקאות מסוג זה, יש לדרוש מהחברה המשכנת נוהל העברת זכויות המלווה במסמכים מטעמה של החברה המשכנת, וזאת בנוסף לרשימת אישורים הדרושים עבורה על מנת להשלים בספריה את ההעברה המבוקשת.
בסיום העסקה, ולאחר המצאת כל המסמכים הדרושים לחברה המשכנת, תנפיק החברה המשכנת אישור זכויות עדכני לרוכש, כך שכאשר החברה המשכנת תסיים את תפקידה והנכס יירשם בטאבו, יירשמו גם כן זכויותיו של רוכש הדירה בלשכת רישום המקרקעין.
בעבר החברות המשכנות היו גובות עבור הטיפול שלהן, דמי טיפול בשיעור לא נמוך, דבר שהפך את בעלי הדירות בעל כורחם לצרכנים של החברות המשכנות. צו פיקוח על מצרכים ושירותים, שנכנס לתוקפו בשנת 1999, הגביל את התשלום המתבקש על ידי החברות המשכנות ובכך נקבעה תקרת דמי טיפול מקסימאלית על סך מאות שקלים בלבד.
כיצד ניתן לפתור את העניין? הרישום בטאבו מתבצע בשלושה שלבים עיקריים:
השלב הראשון: פרצלציה בשטח. זהו שלב איטי וסבוך הקובע את גבולות החלקות. תהליך המדידה והוצאה לפועל של התב"ע (תוכנית בניין עיר) מתבצע באמצעות מודד מוסמך והוא מאושר ומבוקר ע"י הועדות המקומיות לתכנון ולבניה והמרכז למיפוי ישראל (מפ"י), תהליך שעלול להימשך זמן רב.
השלב השני: רישום בית משותף, לאחר שנקבעה חלקה ספציפית בפרצלציה.
השלב השלישי: רישום זכויות וחובות הרוכש בדירה הספיציפית שנוצרה מרישום הבית המשותף, דהיינו רישום הבעלות של הקונה ורישום המשכנתאות לטובת הבנקים.
טרם ביצוע עסקת רכישת דירה, אשר רשומה ב"חברה משכנת", חשוב מאד לוודא מול עורך דין המתמחה במקרקעין ומטפל מטעמכם בעסקה, כי אכן המוכרים המציאו אישור זכויות מהחברה המשכנת, כי אין בו בעיות מיוחדות, ורצוי לצרף את האישור כנספח לחוזה המכר. עסקאות מסוג זה לא יוכלו להתבצע ללא הסכמת ה"חברה המשכנת" וחתימתה על המסמכים הרלוונטיים, על כן חשוב מאד לבצע את הבדיקות המקדמיות המתאימות בטרם הרכישה.
האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד, אין לראות בו משם ייעוץ, אין להסתמך עליו והוא אינו מתיימר להחליף ייעוץ מקצועי ו/או משפטי ו/או ייעוץ פרטני על ידי גורם מתאים.
הכותבת: עו"ד ליאור ברנע רבינוביץ, המתמחה בתחום הנדל"ן
לייעוץ ניתן לפנות בטל' 052-5066555 או בדוא"ל
lior@lbr-law.co.il
